Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform wurde beschlossen. Die WEG-Verwaltung soll vereinfacht werden.

Folgende wesentliche Änderungen sieht der Entwurf vom 23.03.2020 vor:

 

Die Eigentümerversammlung erhält Einzug in die Digitalisierung. Die Eigentümer sollen eine Beschlusskompetenz erhalten, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Für die Abschaffung der reinen Präsenzversammlung liegt jedoch keine Beschlusskompetenz vor. Um Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen zu vermeiden sollen Eigentümerversammlungen unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer bzw. deren Miteigentumsanteile beschlussfähig sein.

 

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Ein Einberufungsverlangen sollen Wohnungseigentümer künftig auch in Textform, z.B. per E-Mail, stellen können. Derzeit fordert das Gesetz die Schriftform für das Verlangen auf Einberufung der Eigentümerversammlung. Dieses soll flexibler gestaltet werden sodass hier die Textform ausreicht (z.B. per E-Mail, Kundenportale, Apps). Selbiges gilt für Umlaufbeschlüsse.

 

Die Verpflichtung, eine gesonderte Beschluss-Sammlung zu führen, soll entfallen. Niederschriften von Beschlüssen sowie Urteile aus Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen sollen aufbewahrt werden. Dies soll in Papierform als auch eingescannt und elektronisch zulässig sein. Um Wohnungseigentümern einen schnellen Überblick über die relevantesten Beschlüsse und Urteile zu ermöglichen soll der Hausverwalter diese hervorheben (Kostenverteilung).

 

Während sich die Befugnis für Beschlüsse über die Kostenverteilung nach derzeitiger Rechtslage auf Maßnahmen im Einzelfall beschränkt und eine qualifizierte Mehrheit erfordert, sieht der Entwurf vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.

 

Bauliche Veränderungen sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein. Bisher war hier die Zustimmung aller Eigentümer nötig.

 

Der Hausverwalter soll in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Die Bedeutung der Maßnahmen für die Gemeinschaft ist hier maßgebend. Auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen soll zum Kreis der gewöhnlichen Maßnahmen gehören können.

 

Aus Gründen der Rechtssicherheit im Außenverhältnis ist für die Hausverwaltung eine unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten, welche im Innenverhältnis jedoch durch die Eigentümer beschränkt werden können.

 

Jeder Wohnungseigentümer soll einen Anspruch darauf bekommen, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz zu gestatten. Außerdem wurde ein Anspruch auf bauliche Veränderungen, die einen Glasfaseranschluss ermöglichen berücksichtigt.

 

Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, soll die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

 

Wohnungseigentümergemeinschaften sollen sich einfacher von einem Verwalter trennen können. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes soll entfallen und nicht beschränkt werden können. Für die Regelungen zur Vergütung im Falle einer Abberufung ist hier der Verwaltervertrag maßgebend.

 

Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft sein soll, sollen sich Anfechtungsklagen gegen die Gemeinschaft richten und nicht gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

 

Der § 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, soll gestrichen werden, da ausreichender Schutz für die Gemeinschaft besteht.

 

Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, sollen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch bedürfen, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen. Ab Besitzübergabe dürfen Ersterwerber dementsprechend über die Verwaltung mitentscheiden können.

 

Die Sondereigentusmfähigkeit soll auf Freiflächen erweitert werden und nicht auf Sondernutzungsflächen begrenzt werden.

 

Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung soll sich auf die Abrechnungsspitze beschränken; Die Abrechnung an sich soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein. Der Hausverwalter soll außerdem verpflichtet werden einen Vermögensbericht aufzustellen. Die Instandhaltungsrücklage soll den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhalten, um zu verdeutlichen, dass es sich um verfügbares Vermögen handelt.

 

Eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, soll die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen können.

 

Die Wohnungseigentümer sollen die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen für den Fall zu beschließen, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Dies soll sowohl den Verzug mit Geldforderungen als auch sonstige Pflichtverletzungen umfassen.

 

Mieter von Sondereigentumseinheiten sollen verpflichtet werden, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.

 

 

Bei vermieteten Eigentumswohnungen soll die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein.